El Congreso de los Diputado aprobó el pasado jueves 27 de abril de 2023, el Proyecto de Ley por el derecho de acceso a la vivienda (“Ley de Vivienda”) a fin de remitirlo al Senado para que éste lo tramite por el procedimiento de urgencia, lo que podría quedar aprobada de manera definitiva en la sesión fijada el próximo 17 de mayo.
A pesar de que el texto del Proyecto de Ley puede sufrir modificaciones durante el resto de su tramitación parlamentaria, a continuación, señalamos algunos de los aspectos legales más relevantes de la norma:
1.- Limitación de la actualización de la renta de los arrendamientos y sustitución del IPC.
Actualmente y hasta el fin del año 2023, las revisiones de las rentas en los contratos de alquiler se aplicarán conforme al Índice de Garantía y Competitividad (y no IPC), cuyo límite máximo es del 2%.
La Ley de Vivienda limita durante el 2024 la actualización de la renta del alquiler por los grandes tenedores hasta un máximo del 3%. En caso de que el arrendador no sea gran tenedor, el aumento de la renta en los contratos de arrendamiento será el pactado entre las partes y, en su defecto, no podrá exceder del 3%.
El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia que sustituirá al IPC con el objetivo de evitar aumentos desproporcionados.
2.- Definición de gran tenedor.
Se mantiene la definición de gran tenedor para el propietario de al menos 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Sin embargo, en las zonas de mercado residencial tensionado, las Comunidades Autónomas podrán motivar a la reducción de este umbral a 5 inmuebles.
3.- Declaración de zonas de mercado residencial tensionado.
Se introduce la regulación de las «zonas de mercado residencial tensionado» para las áreas donde la oferta de viviendas es escasa, con el objeto de controlar los precios del alquiler. Las Comunidades Autónomas serán las encargadas de declarar expresamente estas zonas por una duración inicial de 3 años.
Para declarar una zona como mercado residencial tensionado, se deben cumplir al menos uno de los siguientes requisitos:
(i) que el coste de hipoteca o alquiler, más los gastos y suministros esenciales, supere el 30% de la renta media de los hogares;
o (ii) que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos porcentuales por encima del IPC correspondiente en los 5 años previos a la declaración como zona de mercado residencial tensionado.
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá modificar el régimen de prórrogas de los contratos y establecer límites a los precios de los arrendamientos.
4.- Modificación del régimen de prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”).
En las zonas de mercado residencial tensionado, una vez finalice el periodo de prórroga, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años. El arrendador estará obligado a aceptarla a menos que
(i) se hayan acordado otros términos entre las partes;
(ii) se haya celebrado un nuevo contrato entre las partes;
(iii) el arrendador necesite la vivienda para sí mismo o para sus familiares de primer grado; o
(iv) exista para el cónyuge sentencia firme de separación o divorcio.
En caso de que el arrendador sea un gran tenedor, deberá conceder una prórroga de un año al arrendatario si se encuentra en situación de vulnerabilidad social y económica, siempre y cuando se acredite mediante un informe de los servicios sociales.
5.- Límite a las rentas en los nuevos contratos de arrendamiento.
Únicamente en las zonas de mercado residencial tensionado, los nuevos contratos de arrendamiento estarán sujetos a un límite máximo de precio de la renta. Dicho límite varía en función de si el arrendador es un gran o pequeño tenedor.
Para los pequeños tenedores, se tomará como referencia la renta del contrato que hubiera estado vigente en los últimos 5 años con la posibilidad de incrementarse hasta un 10% si se acreditan obras de mejora en la vivienda.
Para el caso de grandes tenedores, la renta no excederá del precio aplicable conforme al índice de precios de referencia pendiente de desarrollar atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique. Será de igual modo aplicable esta limitación, sin necesidad de que sea un gran tenedor en los alquileres de los
inmuebles que se sitúen en zonas de mercado residencial tensionado, sobre los cuales no hubiese estado vigente un contrato de arrendamiento en los últimos 5 años.
En las zonas no tensionadas, no se aplica ningún límite y el precio queda sujeto a libre pacto.
