La creciente demanda de vivienda en España, frente a la actual decreciente demanda de oficinas, ha derivado en una tendencia, ya impulsada en otros Estados – entre ellos, Nueva York, Francia, Reino Unido o Países Bajos -, que consiste en el cambio de uso de los inmuebles, originariamente destinados a oficinas, y su adscripción al uso como viviendas.
Los cambios de uso no solo tienen un impacto directo en los inmuebles, sino también en la revitalización de ciudades, dado que éstos podrían suponer una solución a las oficinas obsoletas y desocupadas, a la falta de suelo o a la escasez de oferta residencial.
En comparación con Nueva York – Estado que más ha promovido esta fórmula -, cuyo Ayuntamiento ha aprobado un plan para facilitar la transformación de oficinas en 20.000 viviendas capaces de albergar a 40.000 nuevos residentes y donde existen proyectos de inmensa envergadura, en España se está adoptando esta conversión de forma muy progresiva; en particular, en la última década, se han identificado 156 conversiones en España y cerca de 224.000 metros cuadrados que han pasado de oficinas a viviendas.
De acuerdo con los estudios llevados a cabo sobre este respecto, se estima que las ciudades de Madrid y Barcelona cuentan con 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían transformarse en viviendas en los próximos 20 años, sacando al mercado un total de 28.000 pisos (20.000 en Madrid y 8.000 en Barcelona).
Para llevar a cabo estos cambios de uso, y, por tanto, la conformación de nuevas viviendas, será necesario dar cumplimiento a una serie de trámites urbanísticos:
En primer lugar, habrá que comprobar la viabilidad urbanística del inmueble, es decir, ver qué dice el Plan General del Municipio sobre la zona donde se ubica aquél, dado que, para llevar a cabo el cambio de uso, deberá encontrarse el uso residencial entre los usos permitidos. Por otro lado, habrá que determinar la viabilidad geométrica, en tanto que el inmueble deberá cumplir con las normas sobre habitabilidad del municipio donde éste se encuentre.
Una vez constatados estos requisitos, será preciso solicitar una licencia de obras, en caso de que fuere necesaria la adaptación o reforma del inmueble, y, además, una licencia de cambio de uso ante el Ayuntamiento.
Adicionalmente, obtenidas las licencias administrativas y ejecutadas, en su caso, las correspondientes obras, habrá que solicitar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad con el objeto de certificar que el inmueble cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y es válido para fines residenciales.
Finalizados los trámites administrativos, se deberá otorgar escritura de cambio de uso ante Notario y se efectuará su inscripción en el Registro de la Propiedad a fin de obtener la modificación de la calificación del inmueble y éste se categorice, desde entonces, como vivienda.
En definitiva, el cambio de uso de los inmuebles va a ser un trámite habitual en los próximos años y podrá redundar en una mejora del mercado de la vivienda, en la reutilización de inmuebles que han dejado de ser rentables como oficinas y que tienen una alta tasa de disponibilidad, así como un remedio a la problemática relativa a la falta de suelo.
